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  „Ferienwohnungen zu ­bezahlbaren Mietwohnungen“

Vermietungsplattformen für Ferienwohnungen geraten weltweit dafür in Kritik, dass sie Gentrifizierungs­­prozesse verstärken. Anlass genug, einen näheren Blick auf Airbnb und Co in Wien zu werfen.

Vermietungsplattformen für Ferienwohnungen geraten weltweit dafür in Kritik, dass sie Gentrifizierungsprozesse verstärken. Anlass genug, einen näheren Blick auf Airbnb und Co in Wien zu werfen.

„Den Profiteuren der Verdrängung auf die Pelle rücken“ und „Ferienwohnungen zu bezahlbaren Mietwohnungen“ lauten die Parolen, als im Mai 2016 in Berlin Neukölln eine Ferienwohnung von Aktivist_innen besetzt wird. Es schallt aus dem Megaphon: „Wir haben nichts dagegen, wenn jemand im Urlaub ist und seine Butze für die Zeit untervermietet. Aber wir haben etwas gegen Ferienwohnungs-Anbieter_innen, die eine oder gleich mehrere komplette Wohnungen an Tourist_innen vermieten, in denen vorher unsere Nachbar_innen gewohnt haben.“ Die Unterstützung durch Anwohner_innen und das große mediale Interesse, mit dem die Aktion verfolgt wird, zeigen, dass Verknappung von Wohnraum für viele Berliner_innen ein Problem darstellt. Betroffen sind vor allem lebendige Stadtgebiete in zentraler Lage. Sie sind für Bewohner_innen und Tourist_innen gleichermaßen attraktiv. Wenn Hauseigentümer_innen auf Grund höherer Renditeerwartungen Wohnungen in Appartements umwandeln, heißt das für einkommensschwache Mieter_innen oft die Verdrängung aus dem Viertel. In Wien wird dieser Thematik noch wenig öffentliche Aufmerksamkeit geschenkt. Doch auch Wien ist eine Tourismusstadt. Kommt es auch hier zu vergleichbaren Problemen?

Das Geschäft mit den Wohnungen

Zum aktuellen Aufschwung der Ferienwohnungen haben vor allem Internetplattformen wie Airbnb beigetragen. Das Geschäftsmodell der 2008 gegründeten Firma mit Sitz in San Francisco ist recht simpel: Private Vermieter_innen inserieren ihre Wohnung oder ihr Zimmer online, Reisende können direkt über die Plattform buchen. Einnahmen lukriert die Plattform aus Servicegebühren. Diese betragen für die Gastgeber_innen 3–5 %, für die Gäste 6–12 % der Buchungssumme, und werden bei jeder Transaktion von Airbnb einbehalten. Mittlerweile ist Airbnb eine globale Marke mit einem geschätzten Marktwert von 27,5 Mrd. Euro.

Auch in Wien steigt die Anzahl der auf Airbnb angebotenen Unterkünfte stetig an. Im Vergleich zu Juli 2015 (4.961 Angebote) gab es im Mai 2017 bereits 7.893 Angebote (1). Zwei Drittel davon (5.039) sind komplette Wohnungen. Die Daten deuten darauf hin, dass ein beträchtlicher Teil der Unterkünfte nicht von Bewohner_innen angeboten wird, die gerade auf Urlaub fahren oder ein Zimmer frei haben, sondern von professionellen Anbieter_innen. In Wien sind auf Airbnb 2.184 Wohnungen mehr als 60 Tage im Jahr verfügbar und werden regelmäßig gebucht. Bei diesen Appartements, die immerhin 27,7 % der Angebote in Wien ausmachen, ist davon auszugehen, dass sie nicht als Wohnungen genutzt werden. Die zweitgrößte Plattform Wimdu bietet nach eigenen Angaben 808 Ferienwohnungen in Wien an, 9flats weitere 448 Appartements. Wenn wir auch hier annehmen, dass über ein Viertel der Inserate kommerzieller Natur sind, wären das insgesamt über 2.500 Ferienwohnungen in ganz Wien, die dem regulären Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung stehen. Auf ganz Wien mit einem Bestand von ca. 300.000 Wohnungen (2) im privaten Sektor (im sozialen und geförderten Wohnbau ist Untervermietung generell untersagt) bezogen, ist das ein relativ geringer Anteil von 0,83 %. Zu beachten ist aber die regionale Verteilung. In der Inneren Stadt z. B. entspricht die Anzahl der auf Airbnb angebotenen Appartements fast 6 % der am privaten Markt verfügbaren Wohnungen. Außerdem ist eine hohe Angebotsdichte in Neubau, Mariahilf, Wieden, Josefstadt sowie in Teilen des 2. und 15. Bezirks zu beobachten. Eine Studie, die im Auftrag der Stadt Wien erstellt wurde (3), spricht daher die Gefahr an, dass es auch in Wien zu einer Beschleunigung von Gentrifizierungsprozessen durch Airbnb und Co kommen kann. Denn die bei Tourist_innen beliebten Gebiete weisen bereits hohe Mietpreise auf. Eine zusätzliche Nachfrage nach Ferienwohnungen kann damit lokale Verdrängungsprozesse verstärken.

Für professionelle Anbieter_innen ist vor allem die hohe Rendite eine Verlockung. Über eine normale Vermietung rentiert sich in Wien eine Wohnung erst nach über 35 Jahren, bei Airbnb-Vermietung kommen die Kosten jedoch schon nach 12 Jahren wieder herein (4). Wenn die Gewinnspanne bei der Ferienappartementvermietung um so vieles höher ist als bei einer Mietwohnung, bieten Portale wie Airbnb einen zusätzlichen Anreiz, Mietparteien zu kündigen.

Untervermieten als Nebenerwerb

Für die meisten jedoch steht eine ganz andere Motivation im Vordergrund: Die Untervermietung kann eine Bewältigungsstrategie bei steigenden Mietkosten darstellen. Eine Studie zur Mietpreisentwicklung zeigt, dass im Zeitraum zwischen 2008 und 2014 die Bruttomieten in Wien um 24 % angestiegen sind (5). Die Löhne stiegen in diesem Zeitraum nur um 13 %. Für viele wird das Bezahlen der Miete immer schwieriger. Das temporäre Vermieten der eigenen vier Wände kann hier eine gewisse finanzielle Entlastung bringen. Doch es ist mit einigem Aufwand und Ungemach verbunden. Carmen, die ihr WG-Zimmer öfter für ein paar Tage vermietet, schildert: „Am Anfang war es ein komisches Gefühl, Fremde ins Zimmer zu lassen. Ich räume auch jedes Mal meine persönlichen Sachen weg.“ Neben dem Studium bleibt ihr kaum Zeit zum Arbeiten, da ist das Zusatzeinkommen unverzichtbar. Neben den Arbeiten, die in der Wohnung anfallen, wie aufräumen, Bettwäsche wechseln und saubermachen, ist auch einiges an Koordinationsaufwand mit dem Vermieten verbunden. Indem sie diese Art „Nebenjob“ annehmen, sind Mieter_innen wie Carmen in der Lage, auch hohe Mieten leichter zahlen zu können.

Wer profitiert?

Von den Möglichkeiten der Plattform können jedoch nicht alle Gebrauch machen, die Probleme mit hoher Miete haben. Zum einen sind geübter Umgang mit Internet und Englischkenntnisse ausschlaggebend für eine erfolgreiche Vermietung. Zum anderen bedarf es ausreichenden Freiraums in der Wohnung oder der Möglichkeit, temporär woanders unterzukommen. Manfred, der Airbnb betreibt, „um die hohe Betriebskostenrechnung zu bezahlen“, hat seinen Alltag entsprechend angepasst. Er erzählt: „Ich schlafe bei Freund_innen, wenn Airbnb-Gäste da sind. Das kann sehr nett, aber auch anstrengend sein.“ Und weiter: „Statt zu duschen, geh’ ich in die Donau schwimmen.“ Einer Familie mit Kindern wird es deutlich schwerer fallen, für ein paar Tage bei Freunden unterzukommen, als Manfred mit seinem Single-Haushalt. Also fällt die Option der Untervermietung vor allem für diejenigen weg, die schon besonders prekär wohnen und wahrscheinlich am stärksten von Mietsteigerungen betroffen sind. Plattformen wie Airbnb bieten daher bloß eine individuelle Bewältigungsstrategie für das strukturelle Problem der hohen Mietkosten. Insgesamt bieten Airbnb und Co vor allem für Wohnungseigentümer_innen die Möglichkeit, ihre Gewinne zu erhöhen. Einerseits direkt, durch die Vermietung von Wohnungen als Ferienappartements, andererseits indirekt, wenn ihre regulären Mieter_innen durch Untervermietung in die Lage versetzt werden, höhere Mieten zu zahlen.

Regulierung möglich?

Auf Grund zunehmender öffentlicher Kritik haben Stadtverwaltungen weltweit begonnen, ihr Augenmerk auf Vermittlungsplattformen wie Airbnb und mögliche Regulierungsmaßnahmen zu richten. Berlin hat für Wohnungen ein „Zweckentfremdungsverbot“ erlassen. In Barcelona ist für Untervermietung nun eine behördliche Genehmigung erforderlich und in einigen Stadtteilen ist sie gänzlich untersagt. Auch in Wien gab es mit Anfang März 2017 gesetzliche Neuerungen. Sie betreffen in erster Linie die Meldepflicht, außerdem wurden die Strafen bei Nichtmeldung erhöht. Momentan entgehen der Stadt Wien jährlich ca. 500.000 Euro, weil die meisten privat Vermietenden keine Ortstaxe abführen (6). Vermittlungsplattformen sollen nun zur Herausgabe von Daten gezwungen werden, um diese Gebühren einheben zu können. Aktuell verhandelt die Stadt Wien mit Airbnb. Der Konzern hat sich bislang meist geweigert, mit Behörden zu kooperieren. Es bleibt abzuwarten, wie die Verhandlungen in diesem Fall ausgehen.

Darüber hinausgehend wünschenswert wäre eine Regulierung, um kommerzielle Ferienwohnungsanbieter zurückzudrängen. Denn diese Angebote können zur Verknappung des Wohnraums für Wiener_innen in angesagten Wohngegenden beitragen. Um hier handlungsfähig zu werden, müsste die Stadt sich eingehend mit Gentrifizierung auseinandersetzen und aktiv Gegenstrategien entwickeln. Airbnb und vergleichbare Plattformen sind bloß als ein Teilmechanismus innerhalb eines liberalisierten Wohnungsmarktes zu verstehen. Dessen grundsätzliche Logik hat eine Verdrängung von Mieter_innen zur Folge. Bislang haben Stadtrat Ludwig und Co negiert, dass es Gentrifizierung in Wien überhaupt gebe. Vielleicht bietet die Diskussion rund um Airbnb die Chance für die Stadt Wien, sich endlich ernsthaft dieser Herausforderung zu stellen.

Autorin: zwangsraeumungenverhindern.noblogs.org

(1) Inside Airbnb. insideairbnb.com/vienna
(2) Statistik Austria (2017): Wohnen 2016. Zahlen, Daten und Indikatoren der Wohnstatistik.
(3) Bartik, Herbert; Lutter, Johannes; Antalovsky, Eugen (2015): The Big Transformers. Sharing- und On-Demand-Economy auf dem Vormarsch. Konsequenzen und Handlungsoptionen für die öffentliche Hand im Personentransport- und Beherbergungswesen. PDF
(4) Property ROI Index (2017) nested.com
(5) Tockner, Lukas (2017): Wohnungsmieten und Wohnungspreise in Wien 2015. Studie der AK Wien. PDF
(6) Kurier: Airbnb & Co.: Wien sieht sich gewappnet

Weiterführende Literatur: Mayerhofer, Nina Cosmea (2016): Der Aufstieg von Airbnb in Wien. Mögliche Konsequenzen auf den Wohnungsmarkt und die Hotellerie. Diplomarbeit an der TU Wien. PDF



online seit 25.11.2017 11:32:35 (Printausgabe 79)
autorIn und feedback : Zwangsräumungen verhindern Wien




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